产业园区规划建设与传统房地产开发具有部分替代性

　　据数据显示，截止2011年我国文化产业园区规划区域超过2500家，各类文化创意产业园区已多达500家之上。国家已命名的文化创意产业各类相关基地、园区就已超过350个，其中文化产业示范园区和基地在我国32个省（自治区、直辖市）都有分布，软件和动漫产业基地集中分布于中东部地区市中心，以及成都、西安等西部区域市中心。

　　2011年1—8月份，北京在调整的过程中间，文化产业增长速度是8%，文化产业的增长速度是17.2%，高于第三产业的增速1—5个百分点，收入在亿元以上的单位实现收入占到了规模以上企业收入的75.5%，全市规模以上的产业数字是4506.4亿元，达到了3382.5亿，而且增速是24.6%，高于规模以上，高于整个产业。因此，就到2011年这一状况来看，在“十一五”期间，产业园区发出发挥重要的作用，相当一部分产业都集中在30个产业园区。

　　产业园区规划建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，这也客观上为产业园区建设创造了更大的经营空间，减少了产业地产的投资风险，提高了园区运营的稳定性和可控性，吸引了更多传统住宅房地产开发商的目光。金融危机之后，大约有12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目，从2005年开始房地产调控，则有约30%的传统房地产商转向产业园建设开发，二线城市比例稍低。

　　事实上，产业园建设正如理论分析一样已经驶入了快车道。截至2011年，我国国家高新区一共88家，上报统计的企业总计5.96万家，实现营业总收入13.16亿元，工业总产值10.49亿元，工业增加值2.74亿元，净利润7672亿元，出口总额3000亿美元，上缴税额6613亿元。其中，工业增加值占同期我国第二产业增加值的比重达到12.4%。2012年国家计划再升级16家省级高新区，届时我国高新区总数将破百。产业园区数量以及园区产业发展均呈飘升之态。

　　从2011年的地方经济发展趋势看，产业园区确实逐渐成为区域经济发展的引擎，带动着区域整体实力提升。但是不容忽视的是由于产业地产开发及运营刚处于起步阶段，开发企业和运营商的经验不足，加之在开发过程中会面临地方政府的干预，容易出现过度追求税收、缺乏对园区系统科学的专业规划、吸引追求低成本和低税收的产业进驻等问题，容易引发区域集聚效应差、土地利用效率偏低、企业同质化竞争严重、忽视构建产业环境、配套不平衡、产业带动作用不明显等诸多问题。

　　基于产业园开发运营现状及存在的问题，本报告提出了相关调节方案，主要从我国产业园区建设行业的发展现状、开发及经营模式、传统房地产商在产业园建设领域及园区投资运营企业间的竞争形势等进行分析;由于产业园区作为一个具有吸引力的区域体，具有复杂的双重属性。它一方面是相关企业的区域聚集体，表现出宏观性；另一方面由于其运营方式多为政府投资或规划，开发企业管理运营，因此又具有微观性；前瞻将重新定义产业园区细分市场，梳理各细分领域竞争现状，针对我国重点经济区域环境特点分析产业园区域形态。