企业融资商业计划书方案整体思路和操作说明

　　企业融资商业计划书方案整体思路：拿地保证金+土地款前融+其他融资方案。

　　企业融资方案操作说明

　　（一）拿地保证金

　　1、主体资质：地产层面或区域/项目公司层面均可。

　　2、区域要求：一二线城市为佳，核心三四线城市可考虑。

　　3、融资要素：以某个拟拍地的项目作为落地标的项目，形成保证金资金池用于该区域当年拍地项目保证金，期限不低于1年。

　　4、操作思路：资金与融资方区域公司（一级子公司）设立SPV公司，资金占股20%-30%不等，融资方一级子公司所占剩余股权质押，SPV公司100%持股项目公司，由项目公司拍地。

　　5、风控措施：

　　（1）地产和项目公司承担连带担保责任。

　　（2）SPV公司股权过户和质押。

　　说明：①此保证金资金池偏信用融资，项目公司股权无需过户和质押，不影响后续开发贷或做其他融资考虑，且土地也无需抵押。②此资金池可以在集团或区域公司层面做调配使用，但所投项目提前报备即可。（二）土地款前融

　　1、主体资质：地产层面或区域/项目公司层面均可。

　　2、区域要求：一二线城市为佳，核心三四线城市可考虑。

　　3、融资要素：融资金额一般在土地款的60%-70%之间，已有项目公司或双方设立项目公司均可，项目公司股权过户70%-90%不等，剩余股权质押，期限3+3个月或6+6个月。

　　4、操作思路：通过明股实债或股+债的方式进入。

　　5、风控措施：集团公司担保、项目公司过户+质押、土地后置抵押（可以配合开发贷释放股权和土地解押）。

　　（三）其他融资方案：

　　（1）操作条件：处于已经获取土地证或开发贷之前的2-3证阶段，通过土地抵押或在建工程抵押（需提前确认当地是否允许在建工程抵押）等方式提供融资资金，一般按照土地款或土地评估价值提供50%-60%左右的融资款，不区分城市（但城市是否优质会影响成本），期限6个月到2年不等。

　　（2）风控措施：①土地抵押；②项目公司股权可以考虑过户或质押，不做强制要求；③其他项目公司的销售款作为还款担保。此打包企业融资方案的内容为框架稿，进一步细节双方另行详细沟通。